周杰帅诉余姚绿城房地产有限公司商品房预售合同纠纷案是一起涉及商品房预售合同违约责任的案件。
一、案件背景
原告：周杰帅，男，48岁，住浙江省余姚市。
被告：余姚绿城房地产开发有限公司，住所地余姚市兰江街道丰杨河村，法定代表人应国永。
合同签订：原、被告于2014年10月22日签订《商品房买卖合同》，约定被告应当在2016年9月30日前将绿城明园锦兰苑8幢2201室（附属车位A-356、A-357）交付原告使用。
二、合同约定及违约情况
逾期交房违约金：合同第十条约定，如逾期交付，逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按原告累计已付购房款的10%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。
逾期交付权属证书违约金：合同第十六条约定，被告承诺于2016年12月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给原告，原告委托被告办理商品房转移登记。被告不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起90日内，被告交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的每日万分之一承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。
房屋交付及验收：2016年9月30日，原、被告在交房过程中达成补充约定，房屋渗水问题维修好后再交房。因为房屋存在外墙渗水，即使交付原告也无法装修，无法达成合同目的。后被告迟迟未修复房屋，未通知原告交房，也未办理任何交房步骤与手续，故被告一直未完成向原告交房。
三、案件审理过程及判决
原告起诉：原告周杰帅向浙江省余姚市人民法院提起诉讼，要求被告尽快为其办理房屋交房手续，并按逾期交房的违约责任赔偿489217元（计算方式：2193799元×5?×446天）。
被告抗辩：被告余姚绿城房地产开发有限公司辩称，被告未构成逾期交房，因为房屋已于2016年8月2日完成竣工验收备案，达到合同约定的交付条件，且被告于2016年9月19日书面通知原告交房并办理相关手续。原告对房屋质量瑕疵的异议不能构成拒绝收房的正当理由，且双方约定的违约金明显过高，要求调整至每日万分之一。此外，即使被告构成逾期交房，违约金计算基数也不应包括车位款300000元。
法院现场查勘及认定：法院于2018年3月14日组织原、被告双方现场查勘，确认被告在2016年10月已对验房时发现的渗水问题进行修复。但原告在后续查验过程中又指出其他渗水问题，被告也陆续进行了维修。法院认为，虽然被告对渗水问题进行了修复，但直至2017年12月26日才第二次书面通知原告办理交房手续，存在逾期交房的事实。同时，法院认为合同附件九中关于被告不承担逾期交付责任的约定系无效的格式条款。
判决结果：浙江省余姚市人民法院判决被告向原告周杰帅交付房屋及土地、房屋权属证书，并按原告已付购房款2193799元的10%支付违约金219379.9元。被告不服一审判决，向浙江省宁波市中级人民法院提起上诉，但未获支持，二审法院维持原判。
四、案件解析
违约金调整原则：本案中，法院根据《合同法》（现为《民法典》第五百八十五条）的规定，以实际损失为基础，兼顾合同的约定、履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对过高的违约金进行了调整。法院认为，将违约金从按日万分之五、日万分之二分别计算至交付日调整至整体按已付房价款的10%计算较为合理。
格式条款效力：法院认为，涉案《商品房买卖合同》的备案内容并不包括附件九，且附件九中关于被告不承担逾期交付责任的内容约定系被告方提供的免除责任条款。被告虽在附件九文首作出特别提示，但特别提示内容并未对免责条款进行特别提醒，应当属于无效的格式条款。
综上所述，周杰帅诉余姚绿城房地产有限公司商品房预售合同纠纷案是一起典型的涉及商品房预售合同违约责任的案件。法院在审理过程中充分考虑了合同的约定、履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，对过高的违约金进行了合理调整，并认定了无效的格式条款。
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