丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案是一个涉及房屋买卖合同效力及履行的典型案例。
一、案件背景
合同签订：2008年10月7日，原告（反诉被告）丁福如与被告（反诉原告）石磊签订房屋买卖合同，约定丁福如以5600万元受让石磊位于上海市长宁区龙溪路189号的801幢房屋（涉讼房屋）及该房屋占有范围内的土地使用权。双方约定于2008年11月8日前至房地产交易中心办理转让过户手续，否则石磊应按丁福如已付房款的日万分之五支付违约金至实际过户交房之日。
房屋现状：涉讼房屋在2006年被石磊的前妻的妹妹及其丈夫拆除并重建，未经相关审批手续。因此，在双方签订买卖合同时，房屋的现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致。
行政限制：2008年10月18日，上海市长宁区房屋土地管理局向上海市长宁区交易中心发出附有违法建筑并结构相连的房屋的认定通知单，根据相关规定，不予办理房地产转移以及抵押登记手续。
二、案件审理过程及判决
一审：
丁福如提起诉讼，要求石磊拆除涉讼房屋上的违法建筑，恢复原状，并办理过户手续，同时支付相应的违约金。
石磊提起反诉，以原建筑已灭失，现存为违法建筑为由，要求确认买卖合同无效。
上海市长宁区人民法院认为，涉讼买卖合同对标的物坐落位置、建筑面积、房屋类型等的约定，与不动产登记簿记载的内容一致。该不动产登记簿记载的内容具有公示、公信效力。丁福如作为善意买受人，根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，其信赖利益应予保护。因此，该房屋买卖合同不具备《合同法》第52条规定的无效情形，应属有效。
关于合同能否继续履行的问题，法院认为虽然行政机关对涉讼房屋的权利转移作出限制，但物权未灭失，不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。石磊负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在丁福如同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，石磊应按诚实信用原则将房屋交付丁福如，并于丁福如将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。
一审法院判决石磊将涉讼房屋交付丁福如，支付逾期交房违约金，并在丁福如将房屋恢复至产权登记状态且行政机关撤销交易限制后协助办理产权变更登记手续。同时，驳回石磊的反诉请求。
二审：
石磊不服一审判决，提起上诉。
上海市第一中级人民法院认为，行政机关已认定涉讼房屋是附有违法建筑并结构相连的房屋，但不能改变其作为不动产的性质及买卖合同的效力。焦建军与中山国旅签订出境旅游合同后，中山国旅所提供的服务应当符合保障旅游者人身、财产安全的要求。其未经旅游者同意擅自将旅游业务转让给他人系违约行为。结合不动产登记的公示、公信效力，双方签订的买卖合同当属有效。
二审法院维持了一审判决。
三、案件分析
合同效力：本案中，虽然涉讼房屋存在违法建筑并被行政机关限制交易，但根据不动产登记的公示公信原则及区分原则，房屋买卖合同的效力不受影响。只要合同不具备《合同法》规定的无效情形，即应认定有效。
合同履行：在合同有效的情况下，出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。
违约责任：出卖人未能按合同约定履行义务的，应承担相应的违约责任。本案中，石磊未能按约定时间交付房屋并协助办理过户手续，因此应承担逾期交房的违约责任。
四、案件启示
该案提醒在房屋买卖过程中，买卖双方应严格遵守合同约定及相关法律法规。对于存在违法建筑的房屋，出卖人应在出售前将其恢复至合法状态或消除行政限制。买受人在购买前应仔细审查房屋状况及不动产登记信息，避免因信息不对称而遭受损失。同时，法院在审理此类案件时，应充分考虑不动产登记的公示公信原则及区分原则，确保合同效力的正确认定及双方当事人的合法权益得到有效保护。
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