张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案是一个涉及商品房预售合同性质和违约责任的典型案例。
一、案件背景
原告张励与被告徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同力创展公司）于2004年2月16日签订了《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》（以下简称预订单）。预订单中明确约定，同力创展公司将开发的橙黄时代小区彩园组团8号楼1单元102室商品房出售给张励，建筑面积为123平方米，价格为2568元/平方米，并约定张励向同力创展公司预缴购房款定金等。然而，同力创展公司直到2009年才开工建设，并将房屋面积缩小为90平方米，同时单方面提高了售房价格。因此，张励向法院提起诉讼，要求同力创展公司依法按原合同价格赔偿房屋（不低于90平方米）一套并赔偿其他损失10万元。
二、争议焦点
合同性质：预订单是否构成商品房预售合同？
违约责任：同力创展公司是否构成违约，并应承担何种责任？
三、法院分析
合同性质：
预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。
预订单中虽然具备了双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式等合同基本条款，但双方并未在预订单中明确约定交付条件及日期，且预订单中大量使用“预定”字样，表明其性质更倾向于预约合同而非正式的商品房预售合同。
违约责任：
同力创展公司在预订单签订后，未能按照约定的条件和时间与张励签订正式的商品房预售合同，且擅自变更了房屋面积和价格，构成违约。
由于预订单属于预约合同，同力创展公司应承担的违约责任为缔约过失责任，即赔偿张励因信赖该预约合同而遭受的损失。
四、判决结果
由于预订单被认定为预约合同，且同力创展公司构成违约，法院最终判决同力创展公司承担相应的缔约过失责任，并赔偿张励因此遭受的损失。但具体赔偿数额需根据案件实际情况和法律规定进行确定。
五、案件启示
合同性质明确：在签订商品房预订协议时，应明确其性质是预约合同还是本约合同，以避免后续纠纷。
合同条款完备：预订协议中应尽量包含商品房买卖合同的主要内容，以减少因条款不明确而产生的争议。
违约责任清晰：在合同中应明确约定违约责任和赔偿方式，以便在发生纠纷时能够迅速解决。
综上所述，张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案是一个涉及商品房预售合同性质和违约责任的典型案例。该案件提醒我们在签订商品房预订协议时应明确合同性质、完备合同条款并清晰约定违约责任。
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